Skip to Content

Обзор рынка земельных участков Ленинградской области (ноябрь 2014г)

Обзор рынка земельных участков Ленинградской области (ноябрь 2014г)

По данным основным последствием негативной макроэкономической ситуации для рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга является рост осторожности различных игроков в отношении принятия долгосрочных решений. Такой эффект наблюдается во всех сегментах и несомненно сказывается и на рынке коммерческой недвижимости Ленинградской области.
Изменение курса, падение товарооборота, негативные внешнеэкономические прогнозы отрицательно сказываются на спросе во всех сегментах недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости Ленинградской области развит слабо и характеризуется дефицитом качественных объектов. К таким выводам пришли эксперты АРИН , проанализировав развитие отрасли за II квартал 2014 г. По состоянию на конец июня наиболее широко на рынке региона представлены отдельно стоящие здания и встроенные помещения коммерческого назначения.
Максимальный объем предложения сосредоточен во Всеволожском и Гатчинском районах. Как отмечается в исследовании, основных причин тому несколько. Прежде всего, это близость к административной черте Санкт-Петербурга, наличие автомагистралей федерального значения и крупных административных центров.
В общем объеме предложения наиболее широко представлены объекты универсального назначения, а также предназначенные для размещения предприятий торговли и сферы услуг – на них приходится 47% выставленных на продажу и предлагаемых к аренде объектов Ленинградской области.
Объекты промышленно-складского назначения составляют около 29% от общего числа, офисного назначения – 12%. На объекты иного функционального назначения (в числе которых гостиничный бизнес, автобизнес и проч.) приходится 12% предложений.
Структура предложения объектов коммерческой недвижимости по функциональному назначению в Ленинградской области представлена на Рис.1.

Структура предложения объектов коммерческой недвижимости по функциональному назначению
Рис.1. Структура предложения объектов коммерческой недвижимости по функциональному назначению (по данным www.1rre.ru)

Как отмечает руководитель отдела оценки АРИН Дмитрий Ким, наиболее высокую стоимость имеют объекты Ленинградской области, продаваемые как действующие торговые предприятия. Еще один комментарий эксперта: при условии расположения вблизи крупных автомагистралей подобные торговые объекты имеют высокую стоимость вне зависимости от района расположения.
Наиболее высокую стоимость имеют торговые помещения, расположенные в административных центрах Всеволожского, Гатчинского, Выборгского, Ломоносовского и Приозерского районов.
В обзоре складской и индустриальной недвижимости Москвы и МО, проведенном компанией S. A. Ricci в октябре 2014 года, отмечается, что инвестиционная активность в III квартале 2014 года была низкая как на московском, так и на региональном рынках. Наметившаяся экономическая рецессия влияет на замедление потребительской активности на рынке складов Москвы и МО. За прошедшие три месяца закрытия крупных сделок со складскими объектами не наблюдалось.
Анализ одной из крупнейших баз недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области EMLS.ru показывает, что в первой декаде ноября 2014 года количество предложений земельных участков и отдельно стоящих зданий с земельными участками на продажу составляет 940 предложений по Санкт-Петербургу и 630 предложений по Ленинградской области. Из общего количества предложений по Ленинградской области – 77% составляют объекты, расположенные во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском и Тосненском районах. Распределение предложений объектов на продажу по районам Ленинградской области показано на Рис.2.
Количество предложений в аренду земельных участков и отдельно стоящих зданий с земельными участками составляет всего лишь 93 объекта, из которых те же четыре района составляют 80% предложений. Распределение предложений объектов в аренду по районам Ленинградской области показано на Рис.3. По Санкт-Петербургу количество предложений земельных участков и отдельно стоящих зданий с земельными участками в аренду составляет 570 объектов.

Распределение предложений объектов на продажу по районам Ленинградской области в базе EMLS.ru в первой декаде ноября 2014 года
Рис. 2. Распределение предложений объектов на продажу по районам Ленинградской области в базе EMLS.ru в первой декаде ноября 2014 года

Распределение предложений объектов в аренду по районам Ленинградской области в базе EMLS.ru в первой декаде ноября 2014 года
Рис.3. Распределение предложений объектов в аренду по районам Ленинградской области в базе EMLS.ru в первой декаде ноября 2014 года

«На сегодняшний день одним из основных формирующих факторов на рынке складской недвижимости является дисбаланс спроса и предложения, в случае усугубления которого можно ожидать снижения ставок аренды до середины следующего 2015 года, – комментирует Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci. – Картина может поменяться лишь во второй половине следующего года, когда эффект от заморозки части проектов замедлит рост вакантности, что приведет к стабилизации арендных ставок. От сильного падения запрашиваемых ставок в среднесрочной перспективе может спасти урегулирование ситуации на геополитической арене и реализация планов по развитию производственного сектора, что оживит рост основных макроэкономических показателей, от которых в конечном итоге зависит восстановление деловой активности в России».

Обзор вторичного рынка земельных участков Ленинградской области
Анализ вторичного рынка коммерческой недвижимости и, в том числе, рынка земельных участков промышленного назначения в удаленных районах Ленинградской области затруднен из-за низкого спроса, малого количества предложений и информации о совершенных сделках. Обзоры таких известных компаний, как PETERLAND и «РАД-консалтинг» посвящены анализу рынка объектов, расположенных на основных транспортных магистралях не далее 10-35 км от КАД.
По данным «РАД-консалтинг» на конец 1 полугодия 2014 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в свободной продаже находилось порядка 120-150 земельных участков под промышленное строительство общей площадью более 1 000 га.
Доля земельных участков промышленного назначения, находящихся в пределах 10 км от ближайшей развязки Кольцевой автомобильной дороги, составляет 55% всего предложения на рынке.

Распределение предложения земельных участков в зависимости от удаленности от развязки КАД (по данным «РАД-консалтинг»)
Рис. 4. Распределение предложения земельных участков в зависимости от удаленности от развязки КАД (по данным «РАД-консалтинг»)

Среднее значение удаленности участков, находящихся в существующем предложении, от развязки с КАД составляет 3 км. Участки вблизи КАД и таких крупных магистралей как Таллинское шоссе, Колтушское шоссе, Выборгское шоссе, Московское шоссе пользуются наибольшим спросом у покупателей, заинтересованных в приобретении земли под промышленно-складское строительство.
По данным компании PETERLAND более 90% предлагаемых объектов расположено в Санкт-Петербурге и его пригородах, на расстоянии до 30-35 км от КАД. Самое большое количество участков расположено в зоне Восточный сегмент КАД – Янино – Мурманское шоссе. Большое скопление участков можно заметить у южной границе КАД в районе Шушары, в районе пересечения КАД, Волхонского и Таллинского шоссе, а также в северной части КАД в зоне Парнас.
Специалистами «АКФ Эксперт» были проанализированы предложения на продажу и в аренду земельных участков и объектов производственно-складской недвижимости с земельными участками в Волховском, Киришском, Тихвинском, Лодейнопольском, Подпорожском, Бокситогорском, Волосовском, Лужском и Сланцевском районах Ленинградской области. Все объекты расположены на расстоянии более 100 км от Санкт-Петербурга. В качестве предложений на продажу рассматривались объекты, представленные в базах emls.ru, bn.ru, restate.ru, а также предложения открытых аукционов, представленные на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru. Рассматривались предложения с правом собственности и правом долшосрочной (49 лет) аренды. Очевидной разницы в цене предложения не наблюдалось. Данные о продажах были получены из результатов отрытых аукционов на сайте torgi.gov.ru. Данные аукционов рассматривались с ноября 2013 года.
На Рис.5 показана зависимость удельной стоимости земельного участка (за 1 кв.м) от расстояния до Санкт-Петербурга. Анализ разброса значений показал, что высокая цена предложения определяется, в основном, двумя факторами:
1) Качество улучшений земельного участка, наличие и рабочее состояние инженерных коммуникаций, наличие/отсутствие ж/д путей на участке.
2) Срок экспозиции объекта менее трех недель.
Срок экспозиции многих обеъктов составляет шесть – двенадцать месяцев.

Зависимость удельной стоимости земельного участка (за 1 кв.м.) от расстояния до Санкт-Петербурга
Рис. 5. Зависимость удельной стоимости земельного участка (за 1 кв.м) от расстояния до Санкт-Петербурга


На Рис.6 представлена зависимость удельной арендной платы земельного участка (за 1 кв.м/год) от расстояния до Санкт-Петербурга. Арендная плата включает в себя НДС и коммунальные платежи за объект.
Высокие цены предложений, наблюдаемые на Рис.6, можно объяснить завышенными ожиданиями собственников объекта, поскольку срок экспозиции этих объектов составляет 6, 11, 26 и 30 месяцев. Высокая цена сделок, заключенных на торгах, соответствует сделкам, при которых договор аренды заключается с целью строительства среднеэтажных жилых домов (2-4 этажа), т.е. с другим целевым назначением и разрешенным использованием.
К сожалению, количество предложений по аренде производственно-складской недвижимости в удаленных районах Ленинградской области недостаточно для полноценного количественного анализа арендных ставок в этом сегменте рынка, а также для корректной оценки ставки доходности и периода окупаемости инвестиций в производственно-складскую недвижимость.

Зависимость удельной арендной платы земельного участка (за 1 кв.м/год) от расстояния до Санкт-Петербурга
Рис.6. Зависимость удельной арендной платы земельного участка (за 1 кв.м/год) от расстояния до Санкт-Петербурга

Выводы:

1) Нестабильное макроэкономическое положение в стране может привести к стагнации на рынке производственно-складской недвижимости.
2) В случае дальнейшей девальвации рубля и снижения цены на нефть возможно снижение цен предложений на продажу и арендных ставок к лету 2015 года.
3) Интервал стоимости земельных участков, расположенных на расстоянии 120 - 180 км от Санкт-Петербурга (за исключением Выборгского, Приозерского, Гатчинского и Тосненского районов), не имеющих ж/д путей и собственных котельных составляет, по мнению специалистов «АКФ Эксперт», 140-650 руб/кв.м. и зависит от целевого назначения и разрешенного использования земельного участка и состояния улучшений.
4) Интервал величины арендной платы (включая НДС и коммунальные услуги) земельных участков производственно-складского назначения, расположенных на расстоянии 120 - 180 км от Санкт-Петербурга (за исключением Выборгского, Приозерского, Гатчинского и Тосненского районов), составляет, по мнению специалистов «АКФ Эксперт», 25 – 50 руб/кв.м./год и зависит от состояния улучшений и местоположения участка в рамках конкретного муниципального района.

Ответить



Made by Mathewsun